아파트 재건축의 A to Z(재건축 투자, 절차, 분담금 계산, 추천 단지, 재건축 재개발 차이, 재건축 리모델링 차이)

아파트 재건축에 대한 모든 정보를 압축적으로 전달하고자 한다. 부동산을 공부할 때 재건축은 빼놓을 수 없는 주요 파트 중 하나다. 재건축 이슈로 인해 투자 수익 극대화가 가능하기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 전문 투자자들은 아파트 재건축 소식에 늘 민감하다. 이 글에서는 아파트 재건축 투자 시 고려해야 할 사항은 무엇인지, 분담금 계산은 어떻게 하는지, 추천 단지, 재건축과 재개발의 차이, 재건축과 리모델링의 차이 등에 대한 내용을 다룬다. 이 글을 상세히 읽는 분들은 약 30일의 시간을 아끼게 되는 것이다. 각설하고 시작한다.

 

 

 

 

 

1. 아파트 재건축이란?

기존 아파트 소유자들이 조합을 결성해 재건축 사업을 추진, 기존 아파트를 허물고 새로운 아파트로 다시 짓는 것을 말한다.

 

아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 당연히 큰 비용이 수반된다. 따라서 새롭게 지어지는 아파트는 기존 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 짓게 된다. 이렇게 추가된 가구들을 분양해서 난 수익으로 철거와 신축에 들어간 비용을 충당하는 것이다.

 

 

 

 

 

2. 재건축과 재개발의 차이

재개발이란 국가가 노후 불량 건축물이 많은 지역을 정비하고 개발할 목적으로 재개발 구역을 지정, 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하거나 지자체가 직접적으로 재개발 사업을 시행하는 것이다. 재건축과는 아래와 같은 차이가 있다.

• 재건축은 아파트 소유자들이 추진하는 것(상향식)이고 재개발은 국가가 도시계획을 행하는 것(하향식)

일반적으로 아파트는 재건축, 빌라촌은 재개발이라는 선입견이 있는데, 엄밀히 이야기 하면 틀리다. 주변 인프라와 기반시설이 갖춰져 있느냐가 핵심적인 차이이기에, 기반시설이 괜찮다면 빌라촌에서도 주거용 건물만 헐었다가 다시 짓는 재건축이 행해질 수 있다.

 

 

 

 

3. 아파트 재건축 사업성 판단 기준

 

(1) 낮은 용적률

일반적으로 평균 용적률이 200% 이하여야 성공적인 재건축 사업을 바라볼 수 있다고 알려져 있다. 용적률은 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적의 합계)을 대지면적으로 나눈 값이다.

용적률 = (건축물 연면적 / 대지면적) * 100

 

즉 용적률이 클수록 건축물을 더 높게 지을 수 있다. 그리고 기존 아파트의 용적률이 낮아야 새롭게 아파트를 지을 때 적용받을 허용 용적률과의 차이가 크게 된다. 재건축 시 추가로 분양할 수 있는 물량이 더 크게 늘어나는 것이므로 이 분양 수익을 통해 아파트 철거와 신축에 드는 비용을 더 많이 충당할 수 있게 된다. 기존 아파트 주인들이 부담해야 하는 돈이 줄어든다는 것이다. 

 

(2) 많은 세대수

기본적으로 아파트 세대수가 많을수록 재건축 사업성이 좋다고 판단된다. 공사비 때문이다. 대규모 세대를 재건축할 경우, 규모의 경제(Economies of scale)로 인해 단위 면적당 공사비가 줄어들게 된다. 아무래도 대규모로 건축 자재를 사들일 때 더 싼 단가로 살 수 있는 것이다. 일반적으로 1000세대가 넘는 단지들이 재건축 사업 추진에 유리한 것으로 알려져 있다.

 

(3) 높은 대지지분

가구당 평균 대지지분이 높아야 재건축 사업성이 좋다. 예컨대 10평 타입으로 이루어진 아파트가 재건축을 한다고 생각해 보자. 이들은 재건축 후 20평형을 받고 싶을 것이다. 이들에게 20평형을 배정한다면, 용적률의 한계로 인해 추가로 분양할 수 있는 일반 분양 세대수가 적어지게 된다. 또 원래 좁은 면적의 대지지분만 소유하고 있었기 때문에 조합원 권리가액이 값싸고, 이는 곧 고가의 추가분담금으롤 이어지게 된다. 일반적으로 가구당 평균 대지지분이 약 15평 이상인 아파트 단지들이 사업성이 좋은 것으로 알려져 있다. 

 

(4) 젊고 투자목적으로 아파트를 보유하고 있는 소유주들

재건축 사업이 순항하려면, 소유주들의 마음이 맞아야 한다. 재건축 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받으려면 전체 소유자의 일정 퍼센트 이상의 동의를 얻어야 하기 때문이다. 보통 아파트 소유주 연령이 높고 직접 거주하는 경우 재건축에 반대하는 경향이 나타난다. 고가의 추가분담금을 낼 여력이 되지 않는 경우가 많기 때문이다. 

 

 

 

 

 

4. 재건축 사업 추진 절차

아파트 재건축 사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.

 

(1) 기본계획 수립

(2) 정비계획 수립, 정비구역 지정

(3) 추진위원회 구성 및 승인

(4) 창립총회

(5) 안전진단

(6) 시공사 선정

(7) 조합설립 인가

(8) 사업시행 인가

(9) 감리자 선정

(10) 분양공고 및 분양신청

(11) 관리처분계획 수립

(12) 관리처분계획 인가

(13) 이주, 철거, 착공

(14) 준공검사 신청

(15) 준공인가

(16) 이전고시 및 청산

 

이렇듯 재건축 절차는 매우 복잡하다. 또 길다. 자료에 따르면 정비구역 지정부터 준공까지 걸리는 평균 소요기간은 9.7년에 달한다. 게다가 실제로 재건축이 추진되다가 물거품이 되는 경우도 허다하다. 따라서 재건축 아파트 투자는 하이리스크 하이리턴 투자처다.

 

그래도 먹을 것은 있다. 재건축 각 단계에 도달할 때 집값이 오버슈팅하는 경향이 있기 때문이다. 실제로 새 집이 지어지는 것까지 기다릴 필요 없이, 중간 단계에서 집값이 들썩일 때 팔고 나오는 것도 현명한 방법이다. 

 

 

 

 

 

5. 아파트 재건축 공사비 상승 요인

• 코로나와 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 인플레이션
• 인건비 상승
• 안전기준 등 각종 규제 강화
• 공사기간 연장

최근 아파트 재건축 공사비가 급등하며 기존 소유자들의 추가분담금 부담이 커지고 있다. 추가분담금을 줄이려면 일반분양을 많이 할 수 있도록 세대수를 늘려야 하는데, 이미 용적률이 높은 아파트를 재건축하는 경우가 많아 이를 기대하기 어렵다. 또 분양가상한제 등 규제로 일반 분양가를 높게 설정하기도 어려운 형국이다. 가격을 비싸게 책정한다고 하더라도 최근 부동산 불경기로 인해 미분양 사태가 일어날 우려도 있기에 가격 책정에 신중할 필요가 있다.

 

 

 

 

6. 재건축 추진 중인 수도권 주요 아파트 단지

• 서울 금천구 남서울럭키아파트
• 서울 송파구 잠실진주아파트
• 서올 노원구 상계주공 5단지
• 서울 노원구 미미삼(미성, 미륭, 삼호 3차)
• 서울 송파구 잠실주공 5단지

특히 서울시는 지난 3월, 재개발 재건축 2대 사업지원 방안을 발표했다. 이 내용에 따르면 이미 용적률이 300% 전후에 달하는 고밀도 아파트 단지에도 추가 용적률(법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지)이 적용돼 재건축 사업을 추진할 수 있게 된다. 또 공공기여 부담도 완화한다. 

• 분당 파크타운(롯데, 서안, 삼익, 대림)
• 분당 시범단지(삼성, 한신, 우성, 한양, 현대)
• 분당 양지마을(금호, 한양, 청구)
• 분당 상록마을(상록우성, 상록라이프)
• 분당 정자일로(임광보성, 화인유천, 한라3, 계룡, 서광영남)
• 분당 까치마을(까치 1, 2, 하얀주공5)
• 분당 한솔마을(청구, LG, 한일)

 

 

 

7. 아파트 재건축과 리모델링 차이

재건축은 아파트를 철거하고 다시 짓는 작업이다. 반면 리모델링은 건축물의 뼈대는 살려놓은 채 수선 또는 증축하는 사업을 뜻한다.

 

기존 아파트 뼈대를 유지해야 하기에 획기적으로 세대수를 늘리기 어렵다. 일반 분양 세대를 많이 모집하기 어렵다는 뜻이다. 때문에 리모델링의 경우 추가 분양으로 인한 조합원 이익이 적다는 점이 단점으로 지적된다.

 

그러나 리모델링은 추진이 재건축 대비 상대적으로 용이하다는 장점이 있다. 예컨대 재건축은 아파트가 지어진지 30년이 지난 후 추진할 수 있지만 리모델링은 15년만 넘으면 된다. 안전진단 등급 기준도 더 느슨하다. 조합 설립 동의율도 재건축은 주민 3/4 이상의 찬성표를 얻어야 하지만 리모델링은 2/3 이상을 얻으면 된다. 리모델링은 재건축과 달리 임대주택 건설 의무도 없으며 초과이익환수도 없다. 

 

지금까지 아파트 재건축의 A to Z를 알아봤다. 신중한 투자가 필요한 요즘이다. '재건축'이라는 키워드에 혹하지 말고 옥석을 가리는 연습을 해보자.

 

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