[뇌내망상] 6.21 부동산 대책의 영향 : 상생임대인 지원제도 개선안을 중심으로

 

 

 

 

 

 

 

상생임대인 지원제도란?

 

직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인에게, 세제 혜택을 주는 제도다.

 

 

 

 

 

 

 

어떠한 혜택이 주어지는가?

 

1) 1가구 1주택 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주 요건'이 면제된다.

 

즉, 실제로 2년을 살지 않아도 추후 매도시 매도금액이 9억 이하인 경우에는, 양도차익 금액이 얼마가 발생하든 양도소득세 납부 의무가 없게 되는 것이다.

 

 

 

2) 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건이 면제된다. 

 

9억원 초과의 고가 주택을 매도하는 경우, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 채웠다 하더라도 양도세를 부담해야 하는데, 이 경우 2년을 실거주 하지 않더라도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있게 된다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

나는 상생임대인 지원제도의 혜택을 받을 수 있을까?

 

현 시점에 전세를 낀 매물을 매입할 경우,

기존 전월세 계약이 2022년 12월31일 전에 만기된다면 상생임대인이 될 수 있다.

 

만기와 동시에 계약을 체결하고 2년 후, 제도 적용기한인 2024년 12월 31일 전에 계약갱신(혹은 신규계약)을 하면서 보증금을 5% 이내로 인상하면 된다.

 

즉, 기존 계약이 2023년 만기되는 경우라면, 만기 시점에 계약하고 이후 두번째 계약갱신(혹은 신규계약) 시점이 제도 적용기한을 넘긴 2025년이 되기 때문에 혜택의 대상이 되지 않는다.

 

참고로, 두번째 전월세 계약의 임차인이 바뀐다고 하여도 상생임대인이 될 수 있다.

 

 

 

 

 

 

그래서 누구한테 유리한건데?

 

결과적으로, 갭투자 시 세후 수익률을 극대화할 수 있는 여건이 조성되었다.

 

예컨대, 2022년 6월 22일 갭투자로 전세를 맞춰 주택을 매수했다고 해보자. 

2년 후인 2024년 6월 22일, 기존 전세가의 5% 이내로 전세금을 올려 받는 계약을 체결하고,

이 계약이 종료되는 2026년 6월 22일 이후에 집을 매도하면 상생임대인 지원제도의 혜택을 받을 수 있게 된다.

 

주택 가격이 9억원 이하일 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되며, 9억원 이상일 경우에는 장기보유특별공제 혜택을 받아 양도세 부담을 줄일 수 있게 된다.

 

 

 

 

 

 

그래서 앞으로 어떻게 될 것 같아? : 갭투자 수요 증가 예상

 

이유는 다음과 같다.

 

첫째, 금리 인상 때문이다.

금리 인상은 부정할 수 없는 추세다. 그렇기 때문에 '무이자'로 레버리지를 일으켜 투자할 수 있는 갭투자에 대한 수요가 늘어날 수 밖에 없다.

 

둘째, 앞서 언급한 상생임대인 지원제도 개선안 때문이다.

갭투자자에게 가장 부담스러운 것은 양도소득세다. 이 부담을 줄여주는 쪽으로 정책이 수정되었으므로, 실질 수익률이 상당히 높아진다. 갭투자가 꽤 매력적인 선택지가 되는 것이다.

 

셋째, 주식시장의 하락세 때문이다.

현재 주가는 대세 하락 중이기 때문에, 많은 투자가들이 주식 시장에 투자하기를 꺼려하는 상황이다.

이러한 상황에서 상대적으로 가격 방어가 수월한 부동산 시장으로 돈이 다시 흘러들어갈 가능성이 있다.

 

 

 

 

 

 

집값이 오른다는 거야 만다는 거야?

 

그렇다면 집값은 과연 오를 것인가?

수도권 아파트를 전제로 감히 예측해 보자면,

 

단기적(1년 이내)으로는 '회복에 가까운 상승',

장기적(2~3년 후)으로는 '보합' 또는 '완만한 하락'을 예상한다.

 

단기적 상승 요인은

1) 제도 개선에 따른 갭투자 수요 회복

2) LTV, DSR 완화에 따른 실수요자 수요 회복

 

장기적 하락 요인은

1) 갭투자자 수익 실현 기회 증가에 따른 공급 증가

2) 금리 인상에 따른 주택담보대출 수요 감소

3) 보수 정권 집권에 따른 주택 공급 증가

4) 전월세 시장 안정

 

최근 부동산 시장이 주춤해졌다.

2021년말 대비 가격이 많이 저렴해졌다.

지금의 6.21 부동산 대책이 부동산 단기 상승의 촉매제가 될 수 있다고 생각한다.

떨어졌던 가격을 온전히 회복시킬 정도의 영향력은 없겠지만,

최근 늘어나고 있는 급매 호가의 10% 이상은 회복시킬 것으로 예상한다.

 

다음 사이클을 기다리며,

탈출할 수 있는 마지막 기회랄까...